O Brasil tem passado por um grande “boom imobiliário”. Casas e vilas estão cedendo espaço aos luxuosos condomínios, que incluem piscinas, quadras esportivas, salão de festa, academia, espaço para as crianças, churrasqueiras etc. Nos jornais, outdoors e outros meios de veiculação publicitária não faltam anúncios dos lançamentos imobiliários. O número de pessoas se mudando para os condomínios, proporcional ao crescimento da construção civil, bate recordes de faturamento, fazendo movimentar o promissor mercado imobiliário.
O Direito Imobiliário é o ramo do Direito Privado, com raízes no Direito de Propriedade, responsável por tratar e regulamentar aspectos da vida privada, como a posse, aquisição de bens, perda da propriedade, financiamento da casa própria, aluguel, direito de vizinhança, entre outros.
Para saber mais sobre Direito de Propriedade, acesse a página de Direito das Coisas.
Há diversas leis que amparam o direito imobiliário; como por exemplo, a Lei nº 8.245/91, que trata das locações, Lei nº 4.380/64, que trata do sistema financeiro de habitação, e a Lei nº 6.015/73, que trata dos registros públicos.
Locação
O processo de locação de imóveis, residenciais ou não residencias, trata-se de uma associação jurídica muito relevante à sociedade atual; e tal relevância contribuiu para a criação de uma lei específica a tratar do assunto, a Lei nº 8.245/91.
A locação pode ter qualquer tempo de duração, porém quando por fins residenciais, é incentivada por lei uma locação por prazo mais longo. Desta forma, se por exemplo, um imóvel for alugado por no mínimo 30 meses, ao final do contrato, o proprietário poderá realizar a chamada denúncia vazia, que é o rompimento do acerto por parte do locador, sendo dispensável a apresentação de justificativa para tal.
Se tanto o inquilino (locatário) como o proprietário (locador), em determinado período da locação, não considerarem o valor locatício justo, poderão solicitar judicialmente uma revisão, para mais ou para menos, a depender do interessado.
A sublocação é quando o locatário aluga o imóvel, que já etá locado por ele, a terceiro, em sua totalidade ou parcialmente; e depende do consentimento por escrito do locador.
Dos deveres e obrigações do locador, pode-se listar:
- garantir que a utilização do imóvel locado ocorra de forma pacífica;
- preservar a forma e o destino do imóvel durante o período de locação;
- se responsabilizar pelo defeitos antecedentes à locação e fornecer ao locatário, caso solicitado, um relato preciso do estado do imóvel quanto às falhas existentes;
- fornecer ao inquilino os recibos referentes aos pagamentos;
- arcar com os gastos extraordinários de condomínio; entre outros.
Dos deveres e obrigações do locatário, pode-se listar:
- é imprescindível que seja respeitado o prazo estipulado para o aluguel e encargos da locação, devendo ser pagos pontualmente;
- ao final da locação, deve-se devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, salvo os danos resultantes do uso comum com o passar do tempo;
- reformar imediatamente qualquer deterioração no imóvel ou suas instalações provocada pelo próprio inquilino, familiares ou visitantes;
- não alterar a parte interna ou externa do imóvel sem a autorização, prévia e por escrito, do locador;
- permitir que o locador examine o imóvel mediante acordo de dia e horário;
- obedecer aos regulamentos do condomínio;
- arcar com os gastos ordinários do condomínio; entre outros.
Direito de Preferência
Em casos de venda do imóvel, o locatário terá preferência para adquirir o imóvel locado, sob condições iguais com terceiros. Além disso, o locador deverá disponibilizar ao locatário conhecimento do negócio e valor pretendido mediante uma notificação judicial, devendo o processo durar o prazo máximo de 30 dias.
Término da Locação
Uma locação pode ser desfeita sob as seguintes condições:
- acordo mútuo;
- ocorrência de infração legal ou contratual;
- ausência de pagamento no aluguel;
- necessidade de alguma reparação urgente determinada pelo poder público, que não possam ocorrer com a permanência do locatário no imóvel, ou que ele se recuse a permanecer;
- se o imóvel for vendido durante a locação.
Saiba mais: leia sobre direito de vizinhança, posse e condomínio acessando a página de Outros Direitos Reais.
